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Le logement au pied du mur

01/05/2017
La France consacre au logement plus de 42 milliards d’euros par an, environ 2% du PIB, record des pays de l’OCDE et double de la moyenne des pays de l’Union Européenne. Pourtant, la situation est insatisfaisante. D'un côté, le logement représente une source d'activité industrielle majeure dans l'économie, mais la politique du logement et de l'urbanisme peine à s'adapter à l'évolution sociologique de la population.

La crise du logement affecte surtout les grandes agglomérations attractives, au premier rang desquelles Paris et sa région. La demande immobilière y est forte : elle émane des ménages, mais aussi des investisseurs et des entreprises. L’offre, structurellement insuffisante, peine à suivre le rythme. En 2014, la production de logements neufs rapportée à la population a été inférieure à celle de l’année 1954 (année du cri d’alarme de l’Abbé Pierre).
Les obligations de production de logements sociaux, instituées par la loi SRU n’ont fait que renforcer le problème. En effet, produire des logements sociaux ne signifie pas obligatoirement, construire de nouveaux logements, du fait des mécanismes de préemption ou de conventionnement. La production de logements sociaux en cœur de ville des grandes métropoles engendre un appel d’air avec toujours plus de candidats au logement social. Pourquoi un candidat au logement social ne préfèrerait-il pas habiter Paris intra-muros plutôt que d’habiter en deuxième couronne ?
Depuis l’envolée des prix de l’immobilier, se loger devient un chemin de croix pour un nombre croissant de ménages. Le problème s’étend au-delà de la seule sphère du logement. Le mal-logement affecte en effet d’autres sphères comme l’emploi ou le bien-être. En dégradant le capital humain au sein des agglomérations françaises les plus attractives, il hypothèque la croissance de l’économie nationale.
La situation de ces quelques villes semble d’autant plus critique que les Français, dans leur ensemble, n’ont jamais été aussi bien logés :
-    Rapporté à la population, le stock de logements français est le plus grand d’Europe (les Français sont les recordmen de la détention de résidences secondaires).
-    Les logements sont en moyenne plus spacieux qu’il y a quarante ans.
-    Enfin, la part des ménages en état de privation sévère n’a jamais été aussi faible.

L’enfer du logement est pourtant pavé de bonnes intentions. Depuis quarante ans, les dispositifs visant à atténuer le problème se sont empilés au rythme des changements de politiques. Les aides publiques prennent des formes multiples : prestations sociales, aides à l’accession, avantages fiscaux aux propriétaires occupants ou bailleurs, développement d’un parc social. Cette multiplicité se traduit par un foisonnement d’objectifs pas toujours compatibles entre eux … voire incompatibles. Ainsi, le développement d’un parc de logements sociaux à loyers intermédiaires évince en partie l’offre privée, moins compétitive, et contrarie les efforts consacrés au soutien de l’investissement locatif.
Cet enchevêtrement d’objectifs conduit à rendre la politique du logement dispendieuse et inefficace. L'ensemble des politiques, dans leur forme actuelle, génère de surcroît des effets pervers qui aggravent le problème du logement au lieu de l’atténuer.
Le caractère changeant des dispositifs fiscaux opère des effets délétères sur l’offre en réduisant la visibilité nécessaire à tout investissement immobilier et par ailleurs, les aides publiques ont pour inconvénient majeur d’être inflationnistes. Que l’on parle de l’extension du nombre d’allocataires ou du périmètre des aides à la pierre, la stimulation du pouvoir d’achat-logement nourrit la hausse des prix sur un marché très peu élastique.

Denys Brunel
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