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Fissures dans l'immobilier

01/05/2017
Bien que le marché locatif des bureaux et des commerces soit atone en France, celui de l’investissement immobilier apparaît très actif. Beaucoup de placements, dont des contrats d’assurance-vie, comportent des parts immobilières plus ou moins importantes. Nous assistons actuellement à un regain d’intérêt de l’investissement en faveur du logement, et beaucoup de regards se tournent vers des engagements dans la pierre à l’étranger.

À côté de cet univers locatif morose existe un marché de l’investissement immobilier extrêmement actif. Cet état de fait est notamment lié à deux éléments fondamentaux : un niveau de liquidités particulièrement important, ainsi qu’un environnement de taux très faibles, voire négatifs. Ces taux très faibles ont des impacts positifs, mais aussi négatifs.

À travers la baisse des taux directeurs et la mise en place de politiques inédites d’assouplissement quantitatif, les banques centrales œuvrent pour faire repartir l’inflation ainsi que la croissance économique, mais avec une efficacité à propos de laquelle il convient de s’interroger.  Malgré un coût de la dette, qui est le plus faible de l’histoire financière moderne, l’investissement ne repart pas beaucoup. La dépréciation de l’euro est un élément positif pour l’exportation, mais ces politiques induisent aussi une croissance des valeurs pour les obligations et pour les actifs qui génèrent du revenu. Ce qui a a un impact sur les fonds de pension et  les prix des différents actifs, dont l’immobilier.
Aujourd’hui, 40 % des taux des obligations dans le monde développé sont à taux négatif. 70 % de la dette d’État allemande l’est également. Dans un environnement avec des taux longs très faibles, tous les investisseurs institutionnels sont à la recherche d’une rentabilité supérieure tout en mesurant avec précision les niveaux de risques en terme de volatilité et de liquidité.
Dans ce panorama, l’immobilier a réellement une place importante. Quelles que soient les enquêtes faites auprès des gérants d’actifs, une volonté d’accroître la part de l’immobilier au sein des placements se manifeste. Cela se constate également au travers des collectes : les contrats d’assurance-vie référencent de plus en plus des produits à sous-jacent immobilier, notamment les contrats en UC (Unités de compte). Ce qui dynamise la collecte de ces produits que sont les SCPI ( Société civile de placement immobilier) et les OPCI grand public ( Organismes de placement collectif immobilier). Ainsi, les SCPI sont passées de 3 milliards d’euros de collecte en 2014 à 4,3 milliards en 2015 et devraient atteindre les 5,8 milliards cette année. La collecte des SCPI a donc doublé en deux ans.
Pour les OPCI grand public, nous sommes passés en trois ans de 814 millions d’euros collectés à 4,5 milliards cette année, et les OPCI professionnels, qui regroupent des investisseurs institutionnels ont vu leur capitalisation passer de 6 milliards d’euros en fin 2008 à 57 milliards d’euros aujourd’hui. Un très fort appétit pour l’immobilier est palpable.


Le patrimoine immobilier détenu par les investisseurs institutionnels français et étrangers en France s’élève aujourd’hui à 340 milliards d’euros contre 170 milliards il y a dix ans. Ce bond s’explique par la croissance des valeurs et surtout par le grand nombre de sociétés industrielles et commerciales qui ont apporté des actifs au sein des investisseurs institutionnels.
La conséquence de cet afflux de liquidités vers l’immobilier est une compétition sur les actifs. Il y a aujourd’hui chez les investisseurs institutionnels une aversion du risque, qui semble relativement forte.

Christian de Kerangal
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